Il Trasferimento dell'immobile: Aste Giudiziarie



La fase della vendita, in un’esecuzione immobiliare, si conclude con l’emanazione del decreto di trasferimento, che è l’equivalente del rogito notarile nelle compravendite immobiliari private. Avvenuto il versamento del saldo prezzo, il delegato predispone la bozza del decreto, previa verifica che tale versamento sia avvenuto nel termine e secondo le modalità sancite nell’ordinanza e nell’avviso di vendita.

Nel comma 4 dell’art. 560 del Codice di Procedura Civile, si normano le modalità del trasferimento immobiliare, il quale è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario.

Il decreto di trasferimento contiene alcune indicazioni fondamentali ai fini del passaggio di proprietà dell’immobile:

• L’intestazione dell’ufficio giudiziario, con menzione del numero di cronologico e di repertorio

• Gli estremi identificativi della procedura: numero R.G.E., generalità del creditore procedente e dell’esecutato

• Il riferimento al provvedimento di delega al professionista delegato

• Il richiamo al verbale di vendita con indicazione della data e del prezzo di aggiudicazione

• L’eventuale dichiarazione di nomina, nel caso di aggiudicazione per persona a nominare ex art. 583 c.p.c.

• L’attestazione dell’avvenuto versamento del prezzo e l’indicazione delle relative modalità

• in caso di contratto di finanziamento con garanzia ipotecaria di 1° grado sul bene trasferito, la menzione del contratto medesimo e l’ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari del divieto di trascrivere il decreto se non unitamente all’iscrizione di ipoteca

• Le generalità dell’aggiudicatario SOGGETTO A FAVORE e dell’esecutato SOGGETTO CONTRO, con la precisazione del regime patrimoniale prescelto e l’indicazione della quota trasferita

• Gli estremi identificativi del bene ceduto, ubicazione, dati catastali, confini, nonché la descrizione del diritto espropriato (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà etc.)

• Indicazione di diritti, servitù, usi, risultanti dalla perizia, dall’atto di provenienza o dalle risultanze ipocatastali.

• Gli estremi dell’eventuale regolamento di Condominio e l’esistenza di eventuali vincoli da evidenziare

• Gli elementi inerenti al regime fiscale dell’atto o l’indicazione delle agevolazioni fiscali chieste da parte dell’aggiudicatario

• L’esistenza o meno dell’Attestato di Prestazione Energetica

• La facoltà per l’aggiudicatario di presentare istanza di sanatoria dell’abuso edilizio

• La specificazione che l’immobile è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova con tutte le pertinenze, accessori, frutti, oneri, ragioni e azioni, eventuali servitù attive e passive, con indicazione dell’ultimo atto di provenienza e come indicato nella perizia di stima

• L’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli

• L’ordine al debitore esecutato di rilascio dell’immobile venduto nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario

Una volta che il decreto viene depositato in Cancelleria, il delegato paga l’imposta di registro, catastale ed ipotecaria, e richiede copia conforme uso trascrizione. La Cancelleria provvede quindi ad inviare il decreto all’Agenzia delle Entrate. Il delegato provvede alla trascrizione del decreto alla Conservatoria di competenza e alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli con oneri a carico dell’aggiudicatario. Dopo che il decreto di trasferimento è stato registrato, il delegato può richiedere la copia autentica uso aggiudicatario.

Dopo l’emissione del decreto di trasferimento, il custode ha il compito di liberare l’immobile e consegnarlo al nuovo proprietario.

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