L’argomento è vastissimo, tanto che dovremo concentrarci su gli argomenti più importanti.
Cerchiamo allora di dare risposta alle domande principali: perché non puoi fare a meno di una Consulenza per l’acquisto alle aste giudiziarie immobiliari? Chi sono i professionisti delle aste immobiliari? Comprare casa all’asta giudiziaria tramite Consulenza immobiliare: pro e contro. La parcella di un consulente immobiliare per un’asta.
Consulenza aste immobiliari: perché non puoi farne a meno
Diciamo subito che farne a meno è certamente possibile, ma è altamente sconsigliabile se non hai tutte le competenze necessarie. I meccanismi della partecipazione alle aste giudiziarie sono spiegati in “avvocatesse” nei documenti di asta (Avviso, Ordinanza, Perizia, Allegati), tanto che 8 volte su 10 il cliente che si rivolge a noi interpreta alcuni passaggi in maniera esattamente opposta a ciò che è indicato nel documento. Particolare non trascurabile.
In aggiunta ogni tipologia asta ha regole differenti (fallimento, concordato, esecuzione, asta di equitalia, ecc), ed ogni singola asta può sottostare a condizioni peculiari ovvero, regole che vanno analizzate con attenzione, caso per caso. Ad esempio anche solo gli aspetti formali – ovvero le “regole della partecipazione” – sono fondamentali, tanto che anche il più piccolo errore o imprecisione nella presentazione della domanda porterà alla vostra esclusione dalla gara. Un errore nell’intestazione dell’assegno o del bonifico effettuato per versare la cauzione, o un errore nell’importo di tale cauzione, saranno certamente causa di esclusione. Lo prevede la legge.
Non riuscire a partecipare ad un’asta significa veder sfumare tutti gli sforzi ed il tempo profuso nella ricerca degli immobili, visite, analisi valutazione e conteggi, presentazione della domanda. Per tutti questi motivi è opportuno che anche solo per questa fase (la preparazione della domanda) ci sia una persona di comprovata esperienza a verificare la corretta redazione della domanda di partecipazione all’asta.
Commettere un errore nella preparazione della domanda di partecipazione però è in realtà il minore dei mali perché le attività più importantie delicate sono quelle precedenti alla partecipazione all’asta.
La maggior parte dei partecipanti ignora totalmente la serie di controlli e verifiche che è opportuno effettuare prima di partecipare all’asta: quasi tutti confidano in ciò che sentono dire, ovvero che è sufficiente leggere la documentazione fornita dal tribunale per avere una idea esatta di ciò che li attende. Questa indicazione “basta leggere la perizia” è talmente inesatta che alcuni tribunali (i più lungimiranti e trasparenti) indicano addirittura nell’Avviso di Vendita questa formula o altre simili “il partecipante non si deve esimere dall’effettuare autonomamente i controlli di rito …”.
E come mai accade questo? Perché la documentazione che accompagna l’asta (la Perizia) è vecchia per lo meno di un paio d’anni, spesso si arriva a 4-5, ma non è raro il caso di Perizie vecchie di 8-10 anni.
Ma perché allora gli addetti ai lavori del tribunale ripetono questa indicazione (basta leggere)?
La ripetono perché gli immobili vanno venduti e più se ne vendono meglio è. Ma questo vale per il Tribunale, ovvero per lo stato.
Tu domandati: voglio acquistare a tutti i costi? Anche a costo di strapagare un immobile?
Partecipare ad un’asta e aggiudicare un immobile gravato da “problemi occulti” che avevate ignorato o sottovalutato nella fase di studio, può portare facilmente ad ingenti costi aggiuntivi che trasformano l’acquisto “apparentemente” conveniente (per il prezzo di aggiudicazione) in un pessimo affare visto il costo totale finale dato da: prezzo di aggiudicazione + costi occulti + spese di asta + imposte.
Un altro elemento puntualmente sottovalutato è, ad esempio, quello relativo alla erogazione del mutuo: l’istituto bancario chiamato a vagliare la nostra domanda di erogazione di mutuo dovrà verificare non solo che esistano le necessarie garanzie sotto il profilo finanziario (cioè che guadagniamo abbastanza per essere in grado di pagare la rata ogni mese), ma anche che l’immobile costituisca di per sé una garanzia qualora in futuro non dovessimo più riuscire a far fronte all’impegno nei confronti della banca. Ovvero: l’immobile deve essere “pulito”. E dato che alle aste è possibile acquistare immobili che presentano difformità, abusi, trascrizioni negative, ecc, la garanzia che l’immobile acquistato all’asta sia pulito non è certamente scontata.
Un immobile che presenti abusi edilizi, o interessato da cause (il cui esito risulti incerto o lontano nel tempo) rappresenterà per la banca una garanzia poco interessante, o peggio: rappresenta un rischio. E la banca non vuole certo rischiare. È quindi molto probabile che il mutuo per questo tipo di immobile venga negato.
Questo purtroppo spiega anche perché molti immobili tornino in vendita dopo che l’asta si è conclusa con l’aggiudicazione: qualora infatti non fossimo in grado di far fronte al nostro impegno di saldare il prezzo di acquisto dell’immobile a causa di una mancata erogazione del mutuo, vedremo tornare in vendita l’immobile per una nuova asta.
I professionisti delle aste immobiliari
Dare una consulenza professionale in tema aste giudiziarie immobiliari significa possedere competenze che solo un pull di professionisti con reale esperienza delle aste immobiliari può fornire: sono necessarie infatti le competenze di un tecnico (geometra, ingegnere, architetto), di un avvocato che sia in grado di valutare i gravami iscritti e trascritti sull’immobile (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, atti di asservimento urbanistico) e di un commercialista che sia in grado di valutare correttamente le imposte che saranno applicate alla vendita e la fattibilità economica dell’investimento.
È quindi necessaria un’esperienza che un singolo professionista non possiede (l’architetto poco sa degli aspetti legali), ed in aggiunta l’ambito è così specialistico che il professionista che non operi quotidianamente nell’ambito delle aste giudiziarie farà fatica a rilevare quei dettagli e le sfumature che fanno la differenza, e trasformano un semplice acquisto in un buon affare o in un pessimo investimento.
Quello che molti non vi dicono è che procedere in maniera affrettata o approssimativa può non solo vanificare l’utile, ma anche portare a ricevere un danno anziché ottenere un guadagno. Nel caso citato in precedenza (mancata erogazione del mutuo) in cui non l’aggiudicatario non sia stato in grado di effettuare il saldo prezzo nei termini previsti dal tribunale, l’immobile sarà nuovamente messo in vendita e potrebbe essere venduto ad un prezzo inferiore a quello a cui sia stato precedentemente aggiudicato: in questo caso i creditori che hanno promosso la vendita chiederanno al giudice di condannare il primo aggiudicatario (quello che non è stato in grado di effettuare il saldo prezzo) al pagamento della differenza tra il suo prezzo di aggiudicazione e il successivo. Pertanto dopo aver già perso la cauzione necessaria a partecipare all’asta è possibile venir condannati a risarcire il minor ricavo ottenuto dalla vendita.
Immaginate cosa può accadere se una o più delle variabili da verificare (difformità, abusi, trascrizioni, costi, imposte, ecc) fossero trascurate o non comprese.
Comprare casa all’asta giudiziaria tramite Consulenza immobiliare: pro e contro
E’ una domanda che ci sentiamo fare spesso: si può comprare casa all’asta giudiziaria tramite Consulenza immobiliare? Ma le i Consulenti immobiliari possono fare questo tipo di attività?
Beh, la risposta è già nelle righe precedenti.
In realtà possono farlo, la legge lo consente. Ma non è questo il punto. La domanda che ti devi fare se vuoi comprare casa all’asta giudiziaria tramite Consulenza immobiliare è: Il Consulente immobiliare possiede le competenze necessarie? Ha al suo interno un tecnico, un avvocato ed un commercialista che possano fornire le risposte ai quesiti che si presenteranno quando si dovrà analizzare la documentazione di asta?
La provvigione di un consulente immobiliare per un’asta
Al momento non esiste alcuna normativa che imponga dei parametri nel determinare la provvigione di un consulente immobiliare per un’asta.
Per tale motivo è necessario stare molto attenti prima di firmare un incarico alla prima persona che vi offre il suo “aiuto”: potrebbe essere poco piacevole scoprire (in ritardo) che la provvigione dovuta in caso di aggiudicazione consiste in una percentuale piuttosto alta del prezzo di aggiudicazione (ad esempio il 6% del prezzo di aggiudicazione, come non di rado ci è accaduto di sentire). E una volta firmato bisogna pagare. O mettersi all’anima una causa lunga e costosa.
Ma le sorprese possono riguardare anche i costi legati al rimborso spese per le attività svolte che in maniera furbesca talvolta vengono nascosti nei mandati e non dichiarati nel momento in cui viene illustrato il percorso che il cliente dovrà seguire.
La verità e che il giusto compenso lo si determina sono in base ai servizi effettivamente resi.
Se volete dormire sonni tranquilli chiamate la sede BM Soluzioni Credito Immobiliare e prendete un appuntamento per il primo colloquio informativo: è completamente gratuito e potrete ricevere i dettagli e i costi della nostra consulenza.
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A presto!